| 类型：建议 编号：151260 部门：芝罘区市场监管局 提问者：单筱强 提问时间：2019-04-21 09:50:03 |
| 政府接管，彻底解决惠安小区管理乱象 |
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政府接管，彻底解决惠安小区管理乱象 惠安小区自交付使用以来，一直饱受各种管理困扰，致使居民一直无法安居乐业。大汉物业、海西物业走了之后，2018年底小区莫名其妙进入了一个天福物业，整个小区更是沸反盈天，鸡犬不宁。问题根源到底在哪里？就在于长期以来，惠安小区一直没有用依法治国的手段来管理。 一、天福物业试图强制对惠安小区业主收费，涉嫌违法犯罪 设置道闸，貌似为了小区的管理方便，而背后的目的何在？ 随后张贴在业主单元门口的通知，解释了物业的根本目的——收费！ 而问题跟着也就来了：物业企图将物业费与车辆通行捆绑在一起，这是明显的涉嫌违法犯罪行为。 因为，业主车辆进出小区属于宪法上的通行权，属于自然人固有的权利。而收费则属于民事上的权利，以双方有约定为前提。由于通行权的法律位阶高于收费权的法律位阶，当二者发生冲突时，低位阶的法律应当服从于高位阶的法律。 物业动用保安拦车不让通行，强行剥夺业主的通行权，属于敲诈勒索的违法行为。如果是根据物业经理要求行事的，那么，在查证属实之后，物业经理与保安构成共同违法或犯罪，可对物业经理及保安行政拘留。情节极为严重的，应当依法立案，通过司法程序，追究其刑事责任。 现在进入惠安小区的天福物业根本没有认识到问题的严重性，恰恰说明这个物业公司根本就没有法制意识。 而另一方面，也就是惠安业主们，根本就不认为天福物业有合法身份可以收费。因为天福物业的进入，确实绕开了法定程序。 二、天福物业涉嫌非法进入，惠安业主根本不认同其具备合法身份 有足够证据证明：天福物业进入惠安小区没有经过法定程序。天福物业是所谓的惠安小区业委会与惠安居委会，联合“代表”全体惠安业主引进的。 （中间这个女人就是惠安居委会的郝主任） 《物权法》第七十六条 明确规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定”。而不是由业委会决定。如果业委会要在选聘物业的过程中依法作为，就必须按照《物业管理条例》第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 现在惠安广大业主的强烈质疑是：第一，你居委会的郝主任连惠安的业主都不是，你凭什么代表我们？第二，所谓的惠安业委会有什么权利在重大事项中代表业主选聘物业吗？没错，《物权法》和《物业管理条例》是规定街道办可以指导业主大会选举产生业委会，但是没有让街道办、居委会这些政府基层组织越俎代庖来包办。惠安居委会直接插手的行为，直接触犯了《物权法》和《物业管理条例》。惠安业主有权依据《行政诉讼法》，向人民法院提起诉讼。 由此可见，天福物业被质疑“未经法定程序”进入小区，已是铁板钉钉的事实，不容否定。而一个没有经过业主大会法定程序、即业主共同决定而引进的物业，在法律意义上说属于“非法进入”。一个没有合法身份的物业凭什么向广大业主收费？换句话说，广大惠安业主凭什么相信天福物业？ 三、天福物业涉嫌暗箱操作，毫不知情的惠安业主们拒交物业费 《物业管理条例》第三十四条不仅明确规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”（不是业委会与自己选聘的物业服务企业签订合同），而且还明确规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。” 实际情况是，所有惠安的业主根本就没有看到这个合同在哪里！这个由所谓的业委会和居委会与物业签订的合同里面都说了些什么？天福物业能够对惠安业主带来什么样的服务？其服务标准是什么？其服务承诺是什么？其制约措施是什么？达不到承诺的标准怎么办？整个小区的收费内容都包括什么？支出都包括什么？收支平衡的预算是什么？工作制度在哪里？投诉以及处理的管理机制是什么？业主与物业的沟通平台什么样？另外还有收费的价格是由谁决定的？官方物价部门的审批书在哪里？——什么都没有，一笔糊涂账！ 你们天福物业什么都没有，或者你天福物业有合同但是你们对广大业主什么都不公开，你凭什么让广大业主向你们交费？ 四、天福物业的服务极差，惹得惠安业主天怨人怒 一是天福物业雇佣没有园艺师资格证书的人随意砍伐粗暴修剪树木。造成近二十年的省级模范绿化小区的大面积被毁坏。有图为证： 更有视频为证： 二是垃圾清理只做表面文章。而不及时清运。 有图为证： 三是为什么连举手之劳的坑洼不平的道路简单修补都不做？ 有图为证： 该做的不做，不该做的却偏偏要干得令人生厌甚至愤怒！这样的物业素质极差，根本就不配收这个费用。惠安广大业主看在眼里，记在心里，说在嘴上，协商在物业，结果物业的回答是什么？——你交了物业费吗？你不交物业费没资格说话！我们怎么干，与你们没有关系！你们管不着！！ 作为物业，其全称是物业服务企业，进入小区首先是服务，而不是所谓的“管理”。这样的物业所提供的服务，连最起码的谁是主人、谁是仆人都搞不明白，甚至恶意颠倒主仆关系，要做骑在惠安广大业主头上拉屎的恶霸，惠安人民怎么可能心甘情愿地交费？ 四、惠安业委会涉嫌未经法定程序设立，其合法身份不足以使惠安业主信服 “《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定： （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。” 惠安业委会的致命问题在于： 第一，惠安业委会的成立，恰恰也没有经过业主大会的法定程序。这个业委会是在惠安居委会的组织下，不知采用的哪种手段而设立的。这样的未经过业主大会的程序而产生的业委会，从来就没有跟大家见过面，他们是谁？都由哪些人组成？其身份、履历、甚至其姓名、性别、照片都没有公示，是世界上最神秘的神存在，他们从来就没有跟大家讨论过任何事情，既没有施政纲领演说，甚至连年度工作计划、年度工作报告都没有披露，他们怎们可能会得到广大业主的认可和支持？既然不能得到认可和支持，惠安广大业主怎么可能让这个非经法定程序而来的业委会来代表自己的利益呢？ 第二，不要说设立过程未经法定程序，如果业主不满意这样的业委会，也可以行使自己的民主权利，对业委会予以罢免。现在的民意调查：几乎一边倒的惠安业主都不满意这个业委会。试问：这样的业委会还有继续存在下去的意义吗？ 问题再次回到业主为什么不肯交物业费的焦点上来——如果说这个没有经过全体业主大会法定程序而成立的业委会，已经引起了全体业主的不满，而后这个业委会伙同居委会，又一次未经全体业主大会法定程序引进天福物业，就进一步激起了全体业主的更加强烈的不满。试想一下：在广大惠安业主普遍认为居委会、业委会有法不依、甚至是践踏法律的情绪极端对立的背景下，他们可能心甘情愿地交物业费吗？ 五、历史上，惠安的业委会涉嫌财务问题 有图片为证： 这是网上流传的惠安业委会与天福物业的前身海西物业所签订的合同。这份合同并未公开，却被细心的业主设法查到了。其中明确记载有“物业公司所收物业费50%返还业委会”！请问：业委会拿这笔钱干什么？是否涉嫌贪污中饱私囊？既然有这样的合同条款，为什么不对广大业主公开？他们怕什么？为什么拒不回答业主的疑问？这样的业委会还有半点公信力吗？ 按照《物业管理条例》第六条 业主有权利“（六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同”之规定，全体惠安业主都有权利看到业委会与物业之间签订的合同。要求业委会公示相关资料，并不为过。 六、惠安业委会相关档案文件涉嫌冒用业主名义，构成侵权 有图为证： 这是惠安业委会主任卢桂和的相关档案文件资料。其中明确记载：他们这样的业委会是“按《山东省物业管理条例》规定经全体业户大会选举产生”——然而，这种瞒天过海的自欺欺人的小伎俩，又怎能骗过惠安人民的火眼金睛呢？试问：这个全体业户在哪里召开的大会呢？当时到场的都有谁？人员签到登记簿在哪里？会议记录在哪里？现场图片、录音、视频在哪里？全体业主投出的选票在哪里？当时是怎么统计的选票结果？现场选举投票的公证在哪里？到场的街道办领导甚至居委会工作人员在哪里？公然撒谎！ 七、政府接管，是最终彻底解决惠安小区管理乱象的最佳途径 根据民意调查，结论是：惠安人民强烈要求惠安小区交由政府接管。因为：惠安小区的建立，源头就是政府行为，也就是在拆迁大马路、建设海滨广场的背景下，原大马路居民被政府拆迁过来的。当时烟台市政府承诺：大马路原址全部推到，建设海滨广场后，不再建设新的住宅，只作为市民休闲场所和对外观光旅游景点建设。原大马路居民相信政府，含泪离开了祖祖辈辈多少代人居住的心爱的旧居，“被安置”在今天的惠安小区。谁知，前面的大马路居民刚一搬迁，后边烟台市政府很快就批准北京建设方搞了个“天鸿花园”、批准上海世茂集团搞了个“世茂大厦”。这里的房价今天已经接近三万元，而惠安不过一万多。两者相比，不仅房价上原居民大大吃亏，而且居住环境（包括生活便利的社交圈、购物商圈、上学教育圈、就诊医药圈等等）更是天壤之别。 惠安确实存在着有法不依、违法未究的管理乱象。不仅业主不满意，甚至街道办、居委会其实也不满意他们行政干预的结果。就连派出所、消防队也头痛得很。事实一遍又一遍地证明：凡是带有商业目的进入的物业，一定不会得到惠安人民的同情和支持，因为他们是来“捞钱”的。 解铃还得系铃人——当年烟台市政府既然全面代劳惠安小区，其历史遗留问题自然也就应该由政府来最终埋单。而实际上，政府接管根本就不难，成功的案例就在周边：厚安小区、市府小区、民生小区，都是政府接管的，效果也都非常之好。何乐不为？ 在此基础上，捎带着还可以依法罢免或者改选新的惠安小区业委会，相关的工作也就一并全面理顺了。 习近平总书记一再谆谆教诲：依法治国，关系到人民的幸福安康，关系到社会的和谐稳定，关系到国家的长治久安。想想惠安治乱的事，貌似很多困难，然而抓住了主要矛盾，其他就可以迎刃而解。 政府接管——惠安治乱的根本！ 2019年4月21日 |
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